Покупка номера в отеле в собственность: как это работает

Очевидный факт: гостиничный номер можно не только забронировать на несколько дней для отдыха, но и купить в собственность в качестве инвестиции. В таком случае владелец получает объект недвижимости, который может приносить доход от размещения гостей. При этом заниматься бронированиями, заселением и обслуживанием номера будет профессиональная управляющая компания.

Но чем такая покупка отличается от приобретения квартиры под сдачу? Как рассчитывается доход собственника и какие расходы он несёт? В этой статье расскажем, как устроено владение гостиничным номером, на что обратить внимание перед покупкой и какие риски стоит учитывать.

Да, в некоторых гостиничных комплексах номера продаются как отдельные объекты недвижимости. Покупатель становится полноправным собственником нежилого помещения: его право регистрируется в ЕГРН, а сам номер можно продать, подарить или передать по наследству.

При этом гостиничный номер отличается от обычной квартиры. Он предназначен для временного размещения гостей, поэтому его использование может регулироваться договором с управляющей компанией. Например, собственник не может проживать в своём номере в любые даты или самостоятельно сдавать его туристам.

Перед покупкой важно проверить, предусмотрено ли проектной документацией оформление номера как самостоятельного нежилого помещения. После завершения строительства, кадастрового учёта и государственной регистрации покупатель сможет получить право собственности на конкретный объект. При этом здание должно сохранять возможность законной эксплуатации в качестве гостиницы.

Купить номер можно как в уже работающем отеле, так и в гостиничном комплексе на стадии строительства. Во втором случае стоимость недвижимости часто ниже, но покупателю придётся дождаться завершения проекта, чтобы начать получать прибыль с работы самого курорта.

Процесс покупки обычно включает несколько этапов:

1. Выбор номера. Покупатель оценивает расположение отеля, площадь и характеристики помещения, стоимость недвижимости и предполагаемую доходность.
2. Проверка документов. Необходимо изучить права застройщика на землю, разрешительную документацию и условия будущего гостиничного управления.
3. Заключение договора. Покупатель подписывает договор, соответствующий юридической схеме проекта, и оплачивает номер. Некоторые застройщики предлагают рассрочку. Если номер покупают в строящемся объекте по ДДУ, договор подлежит государственной регистрации.
4. Регистрация собственности. Опять же, если номер приобретается на стадии строительства, право собственности оформляют после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения необходимых кадастровых процедур.

После этого собственник может передать номер гостиничному оператору для размещения гостей. Условия управления, расходы и порядок перечисления дохода фиксируются в отдельном договоре.

После покупки собственник может передать номер в управление гостиничному оператору. Тот берёт на себя поиск гостей, бронирования, заселение, уборку и обслуживание помещения. Владельцу не нужно самостоятельно заниматься сдачей недвижимости.

Гости оплачивают проживание, а оператор рассчитывает сумму, причитающуюся собственнику. Из выручки могут вычитаться расходы на содержание номера, коммунальные услуги, продвижение и вознаграждение управляющей компании. В зависимости от договора доход рассчитывается по выручке конкретного номера или распределяется из общего дохода гостиницы.

Например: номер сдавался за 8 000 ₽ в сутки и был занят 20 дней за месяц. Выручка составила 160 000 ₽. Однако это ещё не заработок собственника: из суммы необходимо вычесть предусмотренные договором расходы и учесть налоги.

На размер выплат влияют загрузка отеля, стоимость проживания, сезонность и условия договора с оператором. Поэтому при покупке важно оценивать не только прогнозируемую доходность, но и то, как именно она рассчитывается.

Главное преимущество гостиничного номера перед обычной арендной недвижимостью — профессиональное управление. Оператор занимается привлечением гостей, обслуживанием помещений и организацией работы отеля. Собственник получает доход, не тратя время на повседневные задачи.

Однако такая недвижимость имеет свои особенности:

Основной риск — фактический доход может оказаться ниже прогнозируемого. На него влияют туристический спрос, сезонность, конкуренция и расходы на содержание отеля. Если номер приобретается на стадии строительства, добавляется риск задержки ввода объекта в эксплуатацию. Однако, то же можно и сказать про сдачу квартиры — иногда нового жильца может быть найти очень сложно, а рынок при этом заставляет демпинговать стоимость аренды, чтобы квартира не простаивала.

Также стоит учитывать ликвидность: найти покупателя на гостиничный номер может быть сложнее, чем на обычную квартиру. Перед сделкой важно изучить условия договора управления, порядок расчёта выплат, возможность личного проживания и досрочного расторжения договора.

Один из проектов, предлагающих гостиничные номера в собственность, — уральский премиальный курорт Аракай. Здесь строится четырёхзвёздочный отель Cosmos Аракай Отель 4*, в котором можно приобрести отдельный номер площадью от 23 м². Стоимость такой инвестиции начинается от 5,911 млн ₽.

Управление гостиничным комплексом будет осуществляться управляющей компанией по стандартам Cosmos Hotel Group. С компанией уже подписан договор — она отвечает за гостиничные процессы, включая размещение гостей и обслуживание номеров.

Арендная доходность такого номера за пять лет с 2029 по 2033 год составит до 143,65%. Ещё один потенциальный источник дохода — рост стоимости недвижимости: цена номера увеличится более чем вдвое за пять лет благодаря расширению площади и инфраструктуры курорта, а также роста потока гостей.

Курорт будет поддерживать постоянный спрос благодаря большому количеству аттракций для гостей: СПА, оздоровительным программам, туристическим маршрутам и инвентарю для активного отдыха. Так, оздоровительные программы продолжительностью 7–10 дней рассчитаны на увеличение среднего срока пребывания гостей и снижение зависимости от сезонного спроса.

Ввод гостиничного комплекса в эксплуатацию запланирован на II квартал 2029 года. Приобрести номер можно и в рассрочку с первоначальным взносом 30% — последующие платежи при этом привязаны к этапам строительства отеля.